伪造房产三证，出售抵押房产

中介审查疏忽，险些成为共同被告

利用中介机构、公证机关审查不严之漏洞，伪造房产“三证”，把已经抵押的房地产出售给别人，致使当事人无辜蒙受损失。日前，市法院审结了一起房屋买卖损害赔偿纠纷案，房屋买卖中介机构和公证机关由于审查疏忽，险些成为共同被告。

本案对象：

原告：王某

被告：商某

中介公司许某、孙某

公证机关

伪造“三证”，非法出售抵押房产

2006年12月，商某将其父位于新安江街道某路的房屋和柴间过户到自己名下，并办理了该房的房屋所有权证、国有土地使用权证和契证。2007年1月，商某用该房屋抵押从某银行贷了二十余万元钱。因生意亏损，为还债和筹集资金继续做生意，商某动起了房子的歪脑筋。

2007年3月，商某将该房挂在许某经营的某信息服务部出售。因为真实的房屋三证抵押在银行，为了交易成功，商某于同年4月伪造了房屋三证。

同月，购房者王某从另一个信息服务部的孙某处获知，许某经营的信息服务部有商某的该套房屋出售。2007年4月20日晚，王某与孙某、许某、商某一起实地看了此房。期间，商某向大家出示了他伪造的房屋三证。

次日，商某与王某在许某经营的信息服务部签订了房屋买卖合同。合同约定：商某将此房出售给王某，净卖价为人民币40万元。

4月21日，王某支付了8万元购房款和3000元中介费。同年6月4日，商某拿着自己伪造的房屋三证前往某公证处，办理了继承权公证书。期间，商某又另外伪造了一套房屋三证，并于同年6月19日持三份假证，到某公证处办理了委托公证书。各项手续全部齐备后，当天，王某又向商某支付了22万元购房款。自此，王某已支付了购房款30万元。

东窗事发，受害者一纸诉上法庭

然而，鸡摸狗的事情终归是掩饰不住的。正当商某沉浸在卖房得款的欣喜中时，2007年6月28日，商某的亲属对王某的购房行为提出了异议。王某得知后，马上去市行政审批服务中心进行了查询，结果得知，自己刚买上的房子是商某在2006年12月从其父亲处过户而来，房子已于2007年1月在银行办理了抵押贷款，商某交给他的三证以及办理继承公证和委托公证的三证均是假的。

王某立即向公安机关报了案。

之后，王某思量，如何能按照原先约定的40万元净买价把房子买下。于是，2007年7月18日，王某与商某私下商议，签订了《房屋买卖补充协议》，约定：如果商某有能力在两个月内全部退还王某所付的购房款，则双方终止原买卖合同；如果商某没有能力全部退款，则该房仍由王某购买，商某向银行贷的款由王某支付，但商某必须在2007年7月25日前交付王某人民币10万元，王某在收到该款后向公安机关申请撤销案件。之后，商某须在补充协议签订之日起的两个月内再支付给王某一部分款项，使王某最终得以40万元净买价买下该房。

然后，事情并未像补充协议里约定的那样发展。2007年8月6日，商某因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，根本无法支付和王某约定的钱款。无奈，王某只好自筹资金28余万元，归还银行贷款本息，取出房屋的真三证。

一波未平，一波又起，正当王某在办理该房过户手续时，得知该房因另一市民起诉商某财产所有权纠纷一案，于2007年10月30日被市人民法院查封了。为此，王某为了撤销法院的查封，又支付给了起诉人3.88万元，才使得该房真正过户到自己的名下。

至此，王某为了买这套房子，共支付了人民币62.2415万元，比当初合同约定的多付了许多冤枉钱。

2007年11月26日，被告商某因犯伪造国家机关证件罪，被市人民法院判处有期徒刑一年。

各方争辩，法院维持一审判决

王某认为，自己多付出的二十余万元钱，中介公司和公证处都有责任。于是，他把案件中涉及的对象——商某、许某、孙某和某公证处都告上了法庭。王某认为，由于商某的欺诈，许某、孙某未尽居间审查注意义务，公证机关未尽审查核实义务，致使他受骗上当，造成了22.2415万元的经济损失，应由四个被告共同赔偿。

法院经审理后认为，原告王某所造成的损失，被告商某具有过错，应承担相应的民事责任。原告王某要求被告商某支付人民币222415元的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。

而被告许某、孙某作为中介机构人员，为原告王某与被告商某提供对方的信息，以增加签订房屋买卖合同的机会，所以被告许某、孙某在本案纠纷发生过程中的身份为“居间人”。“居间人”对委托人之间合同的签订，不具有实质审查的义务。

被告某公证处在进行公证时，针对不同的公证事项具有不同的审查内容。被告公证处在为本案纠纷所涉房屋作继承公证及委托公证时，未对房屋的产权登记作实质审查，并不违反法律规定。况且，原告王某与被告商某签订房屋买卖合同在前，公证处作出公证在后，而后行为不可能影响前行为的实施。

因此，原告提供的证据不足以证明被告许某、孙某、公证处对原告造成的损失具有过错，故原告王某要求被告许某、孙某、某公证处承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。

据此，市人民法院判决被告商某在判决生效后十日内支付原告王某人民币222415元，同时驳回原告王某的其他诉讼请求。

这样的判决，意味着王某只能向商某要回二十余万元损失，而此时的商某既背负欠债，又被判刑，王某想要早点拿回损失颇有难度。因此，王某不服一审判决，又向上级法院提起了上诉。

虽然，王某的遭遇使人同情，但法律是不由人的意志为转移的。近日，杭州市中级人民法院作出终审判决，驳回了王某的上诉请求，仍然维持一审判决。

备注：居间人

居间行为是根据双方约定，一方为他方报告成交机会即提供商业信息，他方当事人在居间人介绍的交易成立后，向其给付一定报酬的行为。居间人在委托人与第三人订立合同的过程中，起的是穿针引线的媒介作用，不需要以委托人名义向第三人进行独立的意思表示。

本案启示

本案中，被告商某通过伪造房屋三证的手段，利用中介机构、公证机关审查不严之漏洞，把已经抵押的房地产出售给原告王某，致使原告王某无辜蒙受损失。这一案件，暴露出了我国房地产交易市场上出卖人和买房人等市场主体以及中介机构、公证机关等服务机构存在的问题。

近几年来，由于城市建设的发展，倒卖房地产成为一种暴利行业。于是乎，以介绍房地产买卖为主业的中介机构如雨后春笋般冒了出来。不可否认，这些中介机构为确需买卖房地产的人提供了一定的便利。但同时我们也看到，他们的介入，对房地产市场的升温起到了推波助澜的作用。此外，由于从事房地产买卖中介服务的人员缺乏法律知识、社会经验以及法律和制度方面的约束，出现了诸如私吞房款、携款潜逃、一房二卖、出售已经抵押的房地产而导致买卖合同无效，以及房地产买卖合同定金纠纷等种种问题。本案就是其中的一个典型案例。

本案的审理，其意义不仅在于对原告个人损失的弥补，更深层次的意义在于总结经验，唤醒买房人的风险意识，提高房地产中介机构、公证机关的业务水平和责任意识，促成政府加大对中介机构的监管力度，以维护市场交易秩序的安全和稳定。

建德新闻网记者：郑伟林  通讯员：杭建民