最近，杭州市中级人民法院依法审理了原告徐某与被告建德市某房地产开发公司的商品房销售合同纠纷一案，作出了驳回原告徐某诉讼请求的判决。拿到判决书后，被告终于松了一口气：如若按照原告的诉讼请求，被告将以2000元每平方米的价格卖掉两套市价为四五千元每平方米的商品房，利益将相差40余万元。

    被告向原告借款 双方订立合同

    2008年10月15日，被告建德市某房地产开发公司向原告徐某借款40万元，并分别签订了一份《借款合同书》及两份《商品房买卖合同》。《借款合同书》约定，被告向原告借款人民币40万元，借款期限为2008年10月15日至2008年11月14日，借款利息按月息4％计算，到期被告归还借款本息人民币416000元，被告则以新安江街道明珠路华庭嘉园2幢1单元401室、华庭嘉园2幢2单元502室两处房产来保证借款的归还。双方另行订立的两份《商品房买卖合同》约定，上述房屋按2000元/平方米出售，若被告在2008年11月14日前没有全额归还该笔借款本息，则《商品房买卖合同》生效，原告将以借款本息作为应支付的购房款，不足部分于2008年12月14日前补足，被告则应在2008年11月20日前将双方签订的《商品房买卖合同》送建德市房管部门备案，并积极协助办理房产三证过户手续；若被告按期归还借款本息，则《商品房买卖合同》不发生法律效力。

    合同签订后，原告按约定支付给被告人民币40万元。2008年12月22日，原告徐某提起诉讼，认为被告未按期归还借款，致使《商品房买卖合同》生效条件成立，要求法院判决确认原、被告于2008年10月15日签订的关于华庭嘉园2幢1单元401室房屋的《商品房买卖合同》有效，并要求被告协助办理房屋产权过户登记手续，将办证资料交登记部门备案。

    被告大呼冤枉 其中另有隐情

    对原告徐某的起诉，被告建德市某房地产开发公司大呼冤枉。该房地产公司在法庭上辩称，原、被告双方的确于2008年10月15日签订了一份《借款合同》以及两份《商品房买卖合同》，但是，2008年11月13日，在借款到期的前一天，被告法定代表人就打电话给原告，要求原告到被告处领取借款本息，或告知其银行账号，以便被告汇款。但原告以其出差在外为由，拒绝接受还款，被告要求原告找人代领，原告也未答应。几天后，被告法定代表人再次打电话要求原告前来领款，原告流露出要按2000元每平方米的价格购买房子的意思。2008年11月22日，被告发函给原告，要求其领款或告知银行账号。2008年11月24日，原告却发函给被告要求履行房屋买卖合同。2008年11月26日，被告再次发函给原告，表明对履行房屋买卖合同持有异议。2008年12月1日，被告第三次向原告发函，对原告的要求提出异议，并要求原告领取借款本息。

    被告认为，本案中，原、被告签订合同的目的是为了借款，而签订《商品房买卖合同》是为了对借款进行担保。合同中设立的房屋价格为2000元每平方米，价格明显低于市场价，相同地段房屋的市场价格每平方米在4000元以上，甚至有超过5000元的，合同将担保房屋的价格定低是为了能促使被告及时还款。所以买卖关系的建立不是双方民事交易的目的，而是以房屋作为借款的担保，担保形式为让与担保。原告在借款期届满前，故意不配合被告归还借款，对扩大的损失，原告应该自行承担。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

    分析研判案情 法院据理宣判

    本案争议的焦点在于对该案中房屋买卖合同的效力认定。双方产生分歧的动因是因为存在一个巨大的利益差异：原告徐某主张《商品房买卖合同》是附生效条件的合同，即被告逾期还款，该合同生效的条件成立，被告就应该将商品房按每平方米2000元的价格卖给原告；被告则认为，《商品房买卖合同》是为借款合同的担保问题所设定的合同，不是单独的商品房买卖合同，如果原告的观点成立，被告不仅要归还借款本息人民币416000元，还要将华庭嘉园2幢1单元401室面积为99.08平方米的商品房按每平方米2000元的价格卖给原告，而2008年底，我市新安江主城区的商品房价格已经突破每平方米4000元。2009年7月，原告徐某就华庭嘉园2幢2单元502室的房屋提起了相同的诉讼，假如华庭嘉园2幢1单元401室的房屋买卖合同成立，那么华庭嘉园2幢2单元502室的房屋买卖合同也势必成立，两套房屋面积一共为213余平方米，如果原告按每平方米2000元的价格购买213余平方米的商品房，仅仅与市场价相比，原告就可以得到40余万元的差价！这是一个多么大的利益！

    2009年7月6日，根据原被告双方提供的证据，市人民法院经审理认为：双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是为了担保《借款合同书》的履行，而不是直接为了房屋买卖，故不能认定《商品房买卖合同》系“附生效条件的合同”的合同性质，双方实际并未建立房屋买卖合同关系，故作出了驳回原告徐某诉讼请求的判决。

    原告徐某不服一审判决，向杭州市人民法院提起上诉。10月16日，杭州市中级人民法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。（沈小明）